Покупка недвижимости с целью перепродажи

Активное инвестирование с дополнительными тратами на улучшение жилищных условий

Начать инвестировать Получить консультацию

Инвестиции в ремонт квартиры для ее перепродажи

Идея для инвестиций в недвижимость: купить квартиру, продающуюся ниже рынка, сделать в ней ремонт и продать по выгодной для вас цене. Какие у этой стратегии есть плюсы и минусы и что нужно сделать для ее реализации — объясняем пошагово.

Чем эта инвестиция интересна ?

Квартиры в изношенном состоянии обычно продаются по цене ниже рынка: ухватить такой вариант можно на 10% дешевле объекта с косметическим ремонтом. А вот у квартир со свежей отделкой ситуация противоположная: они обычно продаются на 10–20% дороже, чем объекты с «уставшим» ремонтом. Как из этого получить выгоду? Можно купить «убитую» квартиру и сделать в ней базовый косметический ремонт, чтобы потенциальный покупатель мог купить жилье и сразу в него заехать. Доходность такой инвестиции может достигнуть 25%.

Какие есть плюсы ?

Надежность. Покупая квартиру даже на небольшой срок, вы оформляете титульное страхование собственности. Оно защищает ваш капитал.
Высокая доходность. Она зависит от конкретной квартиры, но флипперы — люди, которые профессионально занимаются ремонтом и перепродажей квартир, — говорят о доходности в среднем до 25%.
Высокий спрос. На рынке жилья много покупателей на готовые квартиры: они хотят заехать в квартиру сразу, чтобы перестать платить за съемное жилье, или же не готовы тратить большие суммы на ремонт. Стоимость стройматериалов сейчас постоянно растет, поэтому вариант «купить пустую квартиру и постепенно самому сделать в ней ремонт» становится для покупателей невыгодным.
Доступность. Если у вас нет всей суммы, всегда можно взять ипотеку. Достаточно накопить первоначальный взнос; например, в «Райффайзен Банке» это 20% от стоимости квартиры.
Короткий цикл. В отличие от инвестиций в новостройки цикл инвестиций здесь составляет всего 3–6 месяцев. Кроме того, продав одну квартиру, можно сразу сделать повторную инвестицию — без дополнительных вложений, только за счет дохода от первой продажи.

А какие минусы?

Сложно оценить ликвидность квартиры. Если у вас недостаточно опыта, потребуется помощь специалистов, чтобы спрогнозировать реальную доходность.
Дополнительные расходы. Очевидная статья — расходы на сам ремонт. До него придется заплатить за демонтаж и вывоз мусора, после ремонта — за клининг, а в процессе поиска покупателя оплачивать коммунальные платежи.
Время и силы. Чтобы следить за ремонтом, а потом за продажей квартиры, нужны силы и время; заниматься этим параллельно с основной работой может быть сложно. Есть вариант отдать эти процедуры профессиональным агентствам, но тогда и потенциальный доход будет ниже, поскольку агент потребует комиссию за свои услуги.

Как вложиться в недвижимость для ремонта и перепродажи ?

Шаг 1 - Выберите месторасположение объекта

Смотрите на транспортную доступность, близость к объектам инфраструктуры. Обращайте внимание на небольшие квартиры рядом с вузами — их часто готовы покупать родители студентов. Можно воспользоваться сервисом по подбору квартир: он сравнит их по выбранным характеристикам и покажет явно недооцененные квартиры, которые можно выгодно купить.

Шаг 2 - Изучите ситуацию на рынке

Посмотрите на «Авито» и «Циане», сколько стоят квартиры аналогичной площади в этом же районе, но с хорошим ремонтом. Сравните эту сумму со стоимостью квартир без ремонта. Если разница вас устраивает, квартиру имеет смысл покупать.

Шаг 3 - Выберите квартиру

На этом этапе лучше всего ходить по квартирам и лично смотреть варианты. Смотрите на состояние дома и подъезда — в обшарпанном подъезде с плохим запахом ремонт вы сделать не сможете, а потенциальных покупателей это отпугнет. Проверьте вид из окон; хорошо, если во двор или на зелень.

Попросите также посмотреть документы на квартиру. Какие документы стоит проверить в конкретном случае, лучше уточнить у юристов. Обычно проверяют паспорт продавца, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН, историю перехода права собственности, задолженность по коммунальным платежам.

Шаг 4 - Купите квартиру. Если нет полной суммы, оформите ипотеку

Чтобы вариант с ипотекой окупился, постарайтесь продать квартиру как можно быстрее, иначе проценты по кредиту могут перекрыть возможный доход от перепродажи. Но, возможно, будет выгоднее взять ипотеку на более долгий срок, тем самым снизив ежемесячный платеж.

Шаг 5 - Сделайте ремонт

Беспроигрышный вариант — сделать ремонт светлым и максимально нейтральным, чтобы новые хозяева могли разнообразить его по своему вкусу. Для стен выбирайте обои под покраску спокойных светлых тонов, которые можно полностью перекрасить несколько раз. Для пола лучше выбрать качественные, но при этом не самые дорогие материалы, например ламинат высокого класса износостойкости. Интерьер можно разнообразить яркими акцентными вещами, но такими, которые легко заменить: пледы, шторы, подушки, небольшие элементы декора.

Шаг 6 - Продайте квартиру

Пригласите профессионального фотографа, чтобы сделать привлекательные снимки квартиры для объявлений; фотографировать лучше в светлый, солнечный день. Перед визитом потенциальных покупателей сделайте в квартире уборку. Лучше всего, если каждое помещение будет хорошо освещено, а в самой квартире будет приятно пахнуть. Когда потенциальные покупатели придут на просмотр, можно предложить им не бахилы, а домашние тапочки, чтобы сразу создать ощущение уютного дома.
Все эти детали важны, потому что решение о покупке зачастую принимается на основании первых эмоций от квартиры; именно поэтому светлые, чистые квартиры с уютными домашними деталями продаются быстрее и дороже. В среднем же квартиру со свежим ремонтом получится продать за 3–6 месяцев.

Шаг 7 - Закройте ипотеку и уплатите налог с дохода

Есть два варианта: либо взять кредит и погасить ипотеку самостоятельно, либо погасить ипотеку деньгами покупателя. Если выбираете второй вариант, то напоминаем, что в договоре купли-продажи будет указано, что квартира находится под обременением, а вы обязаны в определенный срок погасить ипотеку.
Также понадобится уплатить налог 13% от дохода с продажи квартиры, если она была в собственности менее 5 лет.

Как еще можно выгодно инвестировать в недвижимость ?

В других выпусках спецпроекта рассказываем об альтернативных способах инвестировать в недвижимость: например, можно купить жилье на стадии котлована, а продать после завершения строительства. Или можно сдавать жилье в аренду — посуточно или длительно.

Подайте заявку и
получите одобренное решение

Выберите квартиру с помощью
сервиса от нашего партнёра

Получите средства
на покупку квартиры

Сделай косметические улучшения и продай по выгодной цене

Не является инвестиционной рекомендацией, в том числе индивидуальной.

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России