Самый первый вопрос, с которым важно разобраться: а что вообще представляет собой процентная ставка по ипотеке? Это сумма, которую заемщик отдает банку сверх основного долга. Часто ее называют переплатой, что не совсем верно. По сути, процентная ставка — это стоимость кредита для клиента, деньги, которые берет банк за свою работу. Она формируется:

• из расходов, которые несет сам кредитор. Немногие понимают, что деньги, предоставляемые по ипотеке, не принадлежат самому банку. Он может брать их в долг у Центробанка (под процент не ниже ключевой ставки). Второй вариант — деньги вкладчиков, которые прямо сейчас лежат на счетах (по вкладам банк тоже выплачивает процент);
• рисков. Кредит могут не вернуть. Банк закладывает этот риск в процентную ставку;
• желаемой прибыли. За счет нее банк поддерживает свою жизнедеятельность: оплачивает аренду офисов, платит зарплату сотрудникам, закупает рекламу и так далее.

Из этих факторов и складывается базовая процентная ставка. Она не может быть ниже ключевой ставки Центробанка, иначе банк окажется в минусе. Верхний предел тоже ограничен. Существует такой показатель, как среднерыночная ПСК (полная стоимость кредита). Его устанавливает Банк России. Стоимость кредитных средств, которую заявляют банки, может быть больше этого значения максимум на треть.

У вас может возникнуть вопрос: почему по некоторым кредитам процентная ставка все-таки ниже ключевой? Неужели банки работают себе в убыток? Нет. Здесь речь идет о специальных ипотечных программах, которые субсидируются государством, регионом или застройщиком (если вы покупаете недвижимость в новостройке — ипотечные ставки на вторичное жилье часто выше именно из-за отсутствия субсидий). То есть разницу между обычной и специальной процентной ставкой банку компенсируют.

Как формируется базовый процент, разобрались. Но от чего зависит ставка, которую предлагает банк конкретному клиенту? Ее размер может отличаться довольно существенно. Дело в том, что на него влияет множество факторов. Расскажем о трех самых важных.

Срок займа

Условия по ипотечному договору и, соответственно, ставка зависят от того, на какой срок вы берете кредит. Кажется, что краткосрочная ипотека выгоднее долгосрочной, потому что вы будете платить проценты меньшее количество лет. На деле же всё иначе. Банку невыгодно выдавать кредит на короткий срок: спустя несколько лет вы вернете все деньги, и ему придется искать нового заемщика. Предпочтительнее, если один клиент будет выплачивать взятую в долг сумму в течение 10, 20 или даже 30 лет. Но каким образом банку стимулировать взятие долгосрочных ипотек? Повышать ставку на краткосрочную. Поэтому чаще всего чем меньше срок, тем выше процентная ставка. 

Кредитная история

Одобряя ипотеку клиенту с плохой кредитной историей, банк сильно рискует и старается дополнительно застраховать себя от потерь. Если он видит, что вы допускали просрочки по другим кредитам или вообще перестали вносить платежи, ставка будет высокой. И наоборот, если у вас высокий кредитный рейтинг, безупречная история, банк предложит хорошие условия.

Первоначальный взнос

Когда человек берет ипотеку, он вносит часть суммы сразу. Это и называется «первоначальный взнос». От того, насколько это большая сумма, будет зависеть ставка по ипотеке. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже процент по ипотечному кредиту.
Есть и другие факторы, влияющие на ставку. Например, наличие зарплатной карты в банке, где вы хотите взять кредит (для зарплатных клиентов ставка обычно ниже), программа страхования и так далее. Всё это можно прочитать на сайте конкретного банка.

Да, как вы уже могли понять, процентная ставка по ипотеке — это не неизменная величина. На нее влияет много факторов. И стоит изменить один, как «переплата» по ипотеке может уменьшиться или увеличиться. Обычно на сайтах банков, выдающих ипотечные кредиты, есть специальные калькуляторы. Там можно рассчитать предварительную процентную ставку с учетом всех существенных условий.

Однако, как мы уже сказали, существенно поменять процент невозможно — у него есть определенные границы. Так, если ставка совсем немного выше ключевой, вряд ли получится опустить ее еще сильнее: банк не будет работать в убыток.

Очевидно, всем хочется платить маленький процент по кредиту. Рассказываем, что можно для этого сделать.

Стать зарплатным клиентом банка.

Для этого вовсе не обязательно, чтобы услугами конкретного банка пользовалась вся компания, где вы работаете. Достаточно просто открыть карту и написать заявление на работе — тогда зарплата будет приходить именно на нее. Для банка это сделает вас более надежным клиентом. Он будет видеть ваш официальный доход, регулярные поступления на карту. И поэтому скорее всего предложит более выгодные условия и сниженную ставку по ипотеке. Кстати, у зарплатных клиентов банка есть еще одно преимущество. Они могут получить кредит, предоставив меньший пакет документов.

Использовать специальные предложения

Это та самая субсидированная ипотека, о которой мы уже рассказывали. Вариантов много: государство предлагает особые условия молодым семья, IT-специалистам, военным, жителям Дальнего Востока. Если вы ищете квартиру в новостройке, обратите внимание на специальные предложения от застройщиков. Часто ставки очень привлекательные — вплоть до беспроцентных кредитов.

Скорректировать срок и сумму первоначального взноса

Попробуйте оформить ипотеку на более долгий срок. Ставка будет ниже, а если появится возможность, можно будет выплатить деньги банку раньше. Главное, чтобы договор предусматривал досрочное погашение.

Если договор уже подписан, а ипотека выдана, то по закону банк не может изменить ставку. Однако есть исключение. Это ситуации, когда возможность изменения процентной ставки прописана в самом договоре.

Главное — выбрать надежный банк, готовый предоставить выгодные условия. Предлагаем ознакомиться с предложениями по ипотеке от Райффайзен Банка.