Ипотека или аренда: что выгоднее

Аренда квартиры: плюсы и минусы

Плюсы

• Мобильность. Основной плюс аренды — отсутствие привязки к конкретной квартире и возможность легко сменить место жительства, район или даже город. Например, если хочется жить поближе к новой работе или рядом с хорошей школой для ребенка, можно расторгнуть арендный договор и снять жилье в новом месте — тогда как с ипотекой так сделать не получится.
• Отдельное жилье без накоплений. Даже если у семьи на данный момент нет средств на первоначальный взнос, она может снимать отдельную квартиру и жить самостоятельно, без необходимости делить помещение с родственниками или соседями.
• Возможность регулировать расходы на жилье. Если арендные платежи в какой-то момент начинают занимать слишком большую долю семейного бюджета и выплачивать их становится тяжело, можно переехать в более дешевую квартиру и тем самым быстро снизить финансовую нагрузку. С ипотекой сделать так будет сложнее — придется оформлять рефинансирование либо просить банк о кредитных каникулах.
• Отсутствие трат на содержание жилья. Если в съемной квартире что-нибудь ломается — например, сантехника, трубы или бытовая техника — ремонтом обычно занимается собственник, а не арендатор. Расходы на обслуживание — взносы на капремонт, налог на недвижимость и так далее — также чаще всего ложатся именно на собственника.

Минусы

• Невозможность долгосрочного планирования. Арендаторы часто оказываются в незащищенном положении, поскольку собственник имеет право выселить их в любой момент, особенно если квартира сдается без официального договора. Из-за этого возникают сложности с долгосрочным планированием, поскольку семья не может быть уверена, где и на каких условиях она будет жить через несколько лет.
• Необходимость подчиняться условиям собственника. В одних съемных квартирах нельзя жить вместе с домашними животными, в другие не дают заселиться с ребенком, в третьих в качестве арендаторов не готовы видеть одиночек — подстроиться под все эти условия может быть сложно даже идеальным арендаторам.
• Невозможность изменить жилье под себя. Арендатор не может сделать подходящий ремонт, вывезти ненужную мебель или сделать перестановку — все даже минимальные изменения необходимо согласовывать с собственником. К тому же, в такую квартиру нет смысла вкладываться финансово, поскольку арендодатель может попросить жильцов съехать в любой момент.

Покупка квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Плюсы

• Собственная недвижимость. И съем квартиры, и ипотека предполагают внесение ежемесячных платежей, однако в первом случае эти деньги уходят в чужие руки, а во втором — вкладываются в собственное жилье, которое после выплаты кредита будет полностью принадлежать вам. Эта квартира становится вашей собственностью, которой вы сможете распоряжаться по своему усмотрению — например, сделать в ней ремонт или перепланировку, а впоследствии продать или сдать ее, чтобы получить дополнительный доход.
• Инвестиция в будущее. Недвижимость остается одним из базовых способов вложения и сохранения средств, поэтому ее можно использовать как относительно стабильный инвестиционный актив, который поможет защитить сбережения от инфляции. К тому же со временем ее стоимость может повыситься, что позволит дополнительно заработать на ее перепродаже.
• Быстрая покупка без многолетних накоплений. Ипотека позволяет быстро купить квартиру даже в том случае, если у покупателя нет для этого достаточных накоплений. Из-за инфляции и постепенного обесценивания денег долго копить нужную сумму может быть невыгодно, тогда как при выплате ипотеки инфляция наоборот будет играть покупателю на руку, делая последующие платежи фактически более выгодными.

Минусы

• Большой первоначальный взнос. Необходимость накопить на первоначальный взнос — один из главных факторов, из-за которых люди не решаются на покупку собственного жилья. Минимальный первоначальный взнос в среднем составляет от 20% стоимости квартиры, что для многих является значительной суммой.
• Переплата. При покупке жилья в ипотеку заемщик вынужден выплачивать банку не только полную стоимость самой квартиры, но еще и начисленные на эту сумму проценты. Финальная переплата при этом может составлять до половины стоимости квартиры.
• Необходимость жесткой финансовой дисциплины. Ипотека предполагает регулярные ежемесячные платежи, которые нельзя отложить или задержать — иначе на них будут назначены штрафы и пени.

Что выгоднее: считаем на примерах

Свои плюсы и минусы есть как у аренды квартиры, так и у покупки ее в ипотеку. Разобраться, что из этого будет выгоднее для конкретной семьи, можно только с помощью детальных расчетов, которые будут учитывать все важные переменные: текущую ставку по ипотеке, уровень дохода семьи, стоимость аренды и покупки жилья в нужном районе, наличие сбережений и уровень инфляции. Итог этих расчетов для каждого отдельного случая будет индивидуальным — именно поэтому нельзя дать однозначный ответ, что лучше — аренда или ипотека.

Для наглядности можно сделать базовый расчет для средней семьи, которая выбирает между покупкой квартиры в ипотеку на вторичном рынке и арендой аналогичного жилья в том же районе города. Для примера рассмотрим двухкомнатную квартиру в Новосибирске.

По данным на октябрь 2021 года, средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Новосибирске года колеблется от 21 до 27 тысяч рублей в зависимости от района и близости к метро(1). Для упрощения расчетов предлагаем оттолкнуться от стоимости аренды в 25 тыс. рублей в месяц — это двухкомнатная квартира в одном из центральных районов города в пешей доступности от метро. Купить аналогичное жилье можно в среднем за 3,4–3,5 млн рублей (2).

• Для оформления ипотеки понадобится первоначальный взнос 20%, то есть 700 тыс. рублей.
• Размер средней ставки по ипотеке для покупки вторичного жилья сейчас составляет около 9%. Эта ставка может быть снижена — например, если заемщик является зарплатным клиентом банка, или наоборот повышена — например, если клиент не может предоставить полноценный первоначальный взнос.
• При оформлении ипотечного кредита под 9% годовых на 15 лет ежемесячный платеж составит 28,45 тыс. рублей, а в расчете на 20 лет — уже 25,21 тыс. рублей. Расчет показывает, что ежемесячный платеж равен стоимости аренды, и уже на этом этапе ипотека выгоднее, поскольку после ее погашения у заемщика будет своя квартира в собственности.

Представленные расчеты приблизительны, они имеют смысл только в том случае, если у семьи уже есть средства для оплаты первоначального взноса. Если этих средств пока нет — возможно, в первое время снимать квартиру и одновременно с этим копить деньги на первый взнос будет выгоднее, чем выплачивать ипотеку по слишком большой ставке из-за отсутствия достаточного первоначального платежа.

Чтобы сделать более детальный расчет под ваши условия, можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Это позволит узнать приблизительный размер ежемесячного платежа по ипотеке и сравнить его со стоимостью аренды подходящей квартиры в вашем городе.

Итоги

В краткосрочной перспективе арендовать квартиру может быть дешевле, чем оформлять ипотечный кредит, поскольку ежемесячные арендные платежи часто оказываются меньше ипотечных. К тому же у аренды есть и другие плюсы — отсутствие привязки к одному месту, возможность при необходимости быстро сменить место жительства или снять более дешевое жилье.

Однако при долгосрочном планировании в большинстве случаев более выгодной оказывается именно ипотека, особенно тогда, когда у семьи есть средства хотя бы на минимальный первоначальный взнос. При грамотном расчете срока ипотеки ипотечные платежи могут ненамного превышать арендную плату либо вовсе с ней сравняться. При этом в результате эти деньги будут направлены не на оплату чужого имущества, а на выкуп своей квартиры, которая потом останется у вас собственности.

Узнайте, сколько вы сможете взять в кредит и каким будет ваш ежемесячный платеж при оформлении ипотеки на квартиру в Райффайзен Банке. Банк предлагает все виды кредитования на новостройки и вторичное жилье.

Источники
1. Аренда 2-х комнатных квартир без посредников в Новосибирске https://neagent.info/novosibirsk/sdam-dvuh-komnatnuyu-kvartiru/
2. Цены на продажу квартир в Новосибирске https://novosibirsk.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/