Покупка недвижимости, Виды займов
Ипотечный договор 2023 года: как оформить, важные пункты, образец
Покупка недвижимости, Виды займов
Ипотечный договор 2023 года: как оформить, важные пункты, образец
Покупка недвижимого имущества в ипотеку — один из распространенных видов банковского кредитования. Отношения между банком и заемщиком регулируются договором ипотеки.
Под ипотекой понимают выдачу кредита на покупку жилья под залог приобретаемого жилья. Чтобы урегулировать все вопросы относительно сделки, между банком и заемщиками заключаются ипотечные договоры. Документ регламентирует порядок передачи денег, залога, права и обязанности сторон. Любые неточности в формулировках или условиях могут привести к признанию договора недействительным. Поэтому составлению и регистрации уделяют особое внимание.
Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральными законами.
Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор купли-продажи, на основе которого банк готовит свой кредитный договор.
Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:
- Долевая: в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и заемщик. Банк перечисляет деньги на счет застройщика. После сдачи дома заемщик оформляет право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.
- Социальная: гарантом ряда обязательств залогодателя выступает государство. Процентная ставка в таком случае ниже установленной банком на общих условиях. Она субсидируется за счет федеральной программы.
- Материнская: в качестве первоначального взноса по ипотеке используют материнский капитал. Также сертификат может использоваться для погашения части долга или начисленных процентов.
Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:
- приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение
- имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит
- договор на участие в долевом строительстве: деньги перечисляют на счет застройщика с условием последующей передачи в залог квартиры после сдачи в эксплуатацию
Содержание ипотечного договора
Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным. В обязательном порядке в договоре указывают:
- кто выступает сторонами сделки;
- информацию о предмете ипотеки с установлением согласованной стоимости;
- сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения;
- права и обязанности сторон;
- порядок расторжения ипотечного договора;
- ответственность сторон;
- порядок урегулирования спорных ситуаций.
Рассмотрим основные пункты более подробно.
Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:
- адрес расположения;
- технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
- результат оценки в денежном выражении;
- перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.
Для земельных участков прилагают кадастровый план.
Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:
- полную стоимость ипотеки;
- процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
- график платежей;
- размер ежемесячных взносов;
- сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
- информацию об обслуживании кредита.
В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.
Права и обязанности сторон
Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:
- сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
- залогодержателя в письменном виде;
- использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
- завещать залоговое имущество;
- досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.
Заемщик берет на себя обязательство:
- содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
- застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
- возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
- уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
- при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
- возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
- возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
- не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
- предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.
- контролировать физическое и техническое состояние залога;
- передавать залоговые права третьим лицам;
- требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
- изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
- требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.
Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.
Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:
- страхование жизни заемщика и недвижимости;
- взыскание залога без привлечения судебных органов;
- порядок реализации залоговой квартиры;
- условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате форс-мажора, несчастного случая или природного катаклизма;
- любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.
Порядок заключения ипотечного договора
Согласно закону ипотеку выдают на основании договора, составленного в письменном виде. Юридическую силу также имеют письменные дополнительные соглашения. Кредитный договор составляют в 4 экземплярах: 1 остается у заемщика, 2 — в банке и 1 экземпляр передают в орган, регистрирующий сделку.
- заявление;
- паспорт заемщика;
- ипотечный договор;
- право собственности заемщика на залоговый объект;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
На рассмотрение документов органу отводится 30 дней. Если все бумаги заполнены верно, не содержат недостоверные данные, сделка признается действительной и запись о ней вносят в ЕГРН.
Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:
- полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
- несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
- нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.
При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.
Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.
Договор ипотеки определяет условия выдачи заемного капитала физическому лицу на покупку жилья. Содержит условия выплат по кредиту, права и обязанности сторон. Образец типового ипотечного договора вы можете получить в банке через онлайн-сервисы сразу после одобрения ипотеки. Также банке можно заказать услугу составления договора купли-продажи недвижимости, чтобы снизить риски неправильного оформления документов и отказа по ипотеке.
Дата обновления: 26.02.2025
Чтобы установить приложение банка, наведите камеру на QR-код