Под ипотекой понимают выдачу кредита на покупку жилья под залог приобретаемого жилья. Чтобы урегулировать все вопросы относительно сделки, между банком и заемщиками заключаются ипотечные договоры. Документ регламентирует порядок передачи денег, залога, права и обязанности сторон. Любые неточности в формулировках или условиях могут привести к признанию договора недействительным. Поэтому составлению и регистрации уделяют особое внимание.

Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральными законами.

Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор купли-продажи, на основе которого банк готовит свой кредитный договор.

Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:

• Долевая: в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и заемщик. Банк перечисляет деньги на счет застройщика. После сдачи дома заемщик оформляет право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.
• Социальная: гарантом ряда обязательств залогодателя выступает государство. Процентная ставка в таком случае ниже установленной банком на общих условиях. Она субсидируется за счет федеральной программы.
• Материнская: в качестве первоначального взноса по ипотеке используют материнский капитал. Также сертификат может использоваться для погашения части долга или начисленных процентов.

Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:

• приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение
• имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит
• договор на участие в долевом строительстве: деньги перечисляют на счет застройщика с условием последующей передачи в залог квартиры после сдачи в эксплуатацию

Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным. В обязательном порядке в договоре указывают:

• кто выступает сторонами сделки;
• информацию о предмете ипотеки с установлением согласованной стоимости;
• сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения;
• права и обязанности сторон;
• порядок расторжения ипотечного договора;
• ответственность сторон;
• порядок урегулирования спорных ситуаций.

Рассмотрим основные пункты более подробно.

Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:

• адрес расположения;
• технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
• результат оценки в денежном выражении;
• перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.

Для земельных участков прилагают кадастровый план.

Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:

• полную стоимость ипотеки;
• процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
• график платежей;
• размер ежемесячных взносов;
• сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
• информацию об обслуживании кредита.

В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.

Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:

• сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
• залогодержателя в письменном виде;
• использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
• завещать залоговое имущество;
• досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.

Заемщик берет на себя обязательство:

• содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
• застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
• возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
• уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
• при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
• возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
• возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
• не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
• предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.

Кредитор вправе:

• контролировать физическое и техническое состояние залога;
• передавать залоговые права третьим лицам;
• требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
• изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
• требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.

Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.

Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:

• страхование жизни заемщика и недвижимости;
• взыскание залога без привлечения судебных органов;
• порядок реализации залоговой квартиры;
• условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате форс-мажора, несчастного случая или природного катаклизма;
• любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.

Согласно закону ипотеку выдают на основании договора, составленного в письменном виде. Юридическую силу также имеют письменные дополнительные соглашения. Кредитный договор составляют в 4 экземплярах: 1 остается у заемщика, 2 — в банке и 1 экземпляр передают в орган, регистрирующий сделку.

Заемщик и банк подают:

• заявление;
• паспорт заемщика;
• ипотечный договор;
• право собственности заемщика на залоговый объект;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

На рассмотрение документов органу отводится 30 дней. Если все бумаги заполнены верно, не содержат недостоверные данные, сделка признается действительной и запись о ней вносят в ЕГРН.

Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:

• полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
• несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
• нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.

При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.

Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.

Договор ипотеки определяет условия выдачи заемного капитала физическому лицу на покупку жилья. Содержит условия выплат по кредиту, права и обязанности сторон. Образец типового ипотечного договора вы можете получить в банке через онлайн-сервисы сразу после одобрения ипотеки. Также банке можно заказать услугу составления договора купли-продажи недвижимости, чтобы снизить риски неправильного оформления документов и отказа по ипотеке.