Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.

Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.

• Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзен Банке начинается от 10%.
• Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
• Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.

Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:

• Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
• Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.

Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:

• Договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
• Договор купли-продажи (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.

Плюсы

• Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзен Банке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.

Минусы

• Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.

Плюсы

• Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.

Минусы

• Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.

Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.

На что стоит обратить внимание?

• Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
• Способы погашения кредита. У Райффайзен Банка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в Райффайзен-Онлайн.
• Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
• Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзен Банке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.

После того как банк-партнер выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:

• полностью заполненная анкета банка;
• паспорт и СНИЛС;
• справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• трудовая книжка.

Весь список документов для ипотеки в Райффайзен Банке можно найти на сайте.

Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.

Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.

В чем нужно разобраться заранее?

• В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
• В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.

Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.

Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт приема-передачи и получить ключи (если новостройка уже построена).

При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.

После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.

Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.

Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.

Для этого нужны:

• Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
• Копия договора купли-продажи .
• Копия акта передачи в собственность.
• Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.

Дополнительно могут понадобиться справка 2-НДФЛ и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.

Также в получении вычета поможет наш партнер.

Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.