Как взять кредит под залог недвижимости и стоит ли

Кроме основного отличия — необходимости предоставления залога — кредит под залог недвижимости позволяет получить большую сумму на длительный срок и снизить за счет этого размер ежемесячного платежа.

В зависимости от банка, максимальный размер займа при потребительском кредитовании составляет 1,5–3 млн рублей. Взять деньги можно на срок до 5 лет, ставка начинается от 4,99% годовых. Кредит под залог недвижимости можно оформить на срок до 20 лет и получить сумму, составляющую до 80% оценочной стоимости недвижимости в пределах установленного банком максимума. Ставки по кредиту выше — от 8,99% годовых, что связано с рисками невозврата и не быстрым процессом продажи залогового имущества.

Кроме этого:

• кредит под залог недвижимости можно оформить при уже открытых кредитах
• может быть необходимо комплексное страхование передаваемой под обременение недвижимости
• ставка зависит от подтвержденных доходов, кредитной истории, наличия текущих договоров клиента с банком

Объективно, такой займ может быть дороже не только из-за более высокой ставки, но и из-за длительного периода предоставления средств, повышающего итоговую стоимость кредита. Брать такой кредит сложно, если:

• вы не имеете постоянного источника дохода
• ваша недвижимость является единственным жильем
• в квартире прописаны несовершеннолетние
• у вас нет другого имущества и источников дохода, которые помогут погасить долг в случае, если вы потеряете основной доход

Тем не менее, кредит под залог недвижимости может стать хорошим решением при проведении сделок с недвижимостью. Например, вы решили купить новую квартиру своим детям или родителям. Вы сами обеспечены жильем, оно у вас не единственное. Кредит под залог недвижимости поможет получить необходимую сумму для приобретения новой квартиры:

• Если вы уже нашли вариант для покупки, но пока не продали свою квартиру, деньги на приобретение новой можно взять в банке под залог. А далее погасить кредит средствами от продажи старой квартиры.
• Если приобретаемый вами объект находится в ипотеке у прежних хозяев, вы можете закрыть за них кредит в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры и приобрести ее уже после снятия обременения.
• Если у вас уже есть ипотека, вы хотите купить дом или гараж, при наличии других объектов жилой недвижимости можно получить кредит, предоставив их в залог банку.

Кроме этого, предоставление залога позволит распределить финансовую нагрузку на вашу семью более равномерно.

Допустим, вы хотите взять потребительский кредит на сумму 2 000 000 рублей под 4,99%. Банк может предоставить вам его только на 5 лет. Сумма ежемесячного платежа будет равна 37 733 рубля. Если оформить нецелевой кредит под залог жилья в Райффайзен Банке на эту же сумму, но на срок 10 лет, при ставке 8,99% ежемесячный платеж составит 25 324 рубля.

Если вы планируете закрыть кредит быстрее, а в текущем периоде у вас уже есть регулярные платежи, таким образом вы можете снизить ежемесячные выплаты банкам.

Формально, понятие недвижимости включает жилые и нежилые объекты, в том числе квартиры, дома, дачи с разрешенным ИЖС, таунхаусы, гаражи, коммерческие и производственные площади. На деле банки принимают в залог далеко не все. Как правило, в залог принимается квартира или таунхаус, что связано с ликвидностью объектов.

При наступлении чрезвычайных обстоятельств банку потребуется продать имущество. Коттедж, коммерческое помещение, производственный цех могут стоит дороже квартиры, но покупателя на них найти сложно, а банкам необходимо вернуть средства как можно скорее.

На момент подачи документов в банк недвижимость должна быть в собственности только у заемщика или второго супруга, не находиться под обременением, и не быть переданной в пользование третьим лицам по договору аренды.

Кроме этого, к недвижимости предъявляются требования по:

• Планировке. Квартира должна иметь собственную кухню и санузел, отделенные от соседних жилых помещений.
• Инженерным сетям. Должно быть налажено центральное отопление, водоснабжение, канализация, подача электроэнергии.
• Сроку эксплуатации. Например, квартиры в Москве и Московской области должны находиться в домах, построенных не ранее 1950 года.
• Состоянию. Признанное аварийным или нуждающимся в реконструкции жилье, а также объекты под снос в залог не принимаются.

Кроме этого, квартира должна соответствовать требованиям по оснащенности, иметь установленную сантехнику, двери, окна за исключением объектов с черновой отделкой. Многоквартирные дома оцениваются по материалу стен, этажности, типу перекрытий, проведенному капремонту. Требования зависят от региона расположения объекта.

Получить одобрение заявки на кредит под залог недвижимости может любой человек, в том числе нерезидент РФ. Но заложить имущество может только его собственник, или законный супруг заемщика, владеющий имуществом. Привлечь третьих лиц, не состоящих в родственных отношениях и законном браке, в качестве созаемщика нельзя.

Несмотря на наличие обеспечения, требования к платежеспособности заемщиков все равно есть. Это объясняется тем, что кредит будет погашаться из доходов, а не за счет продажи имущества. Выступая страховкой для банка в случае невыплаты кредита, даже очень дорогая квартира не является гарантией того, что у заемщика есть деньги на платежи по обязательствам.

Для получения кредита под залог заемщик должен:

• быть не моложе 21 года и не старше 65 лет, в зависимости от роли при заключении договора;
• иметь регистрацию по месту жительства в РФ и фактически проживать на территории России вне зависимости от гражданства;
• иметь минимальный трудовой стаж от года и непрерывный от 3 месяцев на последнем месте работы;
• иметь рекомендованный минимальный доход;
• и хорошую кредитную историю.

Получить кредит может не только официально трудоустроенный заемщик, но и самозанятый, индивидуальный предприниматель, владелец бизнеса. Требования банков могут различаться, но общим правилом является подтверждение доходов от трудовой или коммерческой деятельности.

Самозанятые могут получить подтверждение своего статуса и доходов в приложении «Мой налог» установленной формы. Необходимые справки формируются автоматически, заверены цифровой подписью ФНС и отражают сведения о полученных доходах и периоде деятельности. Минимальный срок деятельности — 6 месяцев при наличии трудового стажа до перехода на ПСН и 1,5 года, если предыдущего стажа нет.

Владельцам компаний может быть сложно подтвердить доходы, если их оплата труда номинальная. Банк может запросить внутренние документы и отчетность компании, включая бухгалтерский баланс, сведения о движении по счетам, отчеты по прибыли и убыткам. Не все компании готовы разглашать эту информацию, и если директор получает зарплату в размере МРОТ, его доходов может быть недостаточно для одобрения кредита. При прозрачных начислениях заработной платы, официально выплачиваемой прибыли в виде дивидендов, владельцу компании достаточно предоставить справку 2-НДФЛ.

Каждый банк вправе устанавливать свои требования к уровню доходов заемщика и перечню необходимых документов.

Предоставление залога не делает вас автоматически более привлекательным клиентом для банка. Как и в остальных случаях, при рассмотрении заявки инициируется процедура скоринга — оценивания кредитоспособности заемщика с учетом данных о его кредитной истории, социальном и финансовом статусе, имуществе. Заявка может быть отклонена, если:

• заемщик имеет более двух кредитов, совокупная сумма ежемесячных платежей составляет более половины его ежемесячного дохода
• не имеет постоянного места работы или только начал трудовую деятельность
• имеет иные обязательства, кроме кредитов — алименты, выплаты по судебным решениям
• плохо справлялся с кредитами в прошлом, имеет негативный или пограничный кредитный рейтинг

Самостоятельно оценить свою платежеспособность глазами банка сложно. Банк оперирует только подтвержденными данными о заемщиках, полученными из официальных источников. Если у вас есть доход от сдачи внаем недвижимости, подработка, иные доходы, которые официально не учтены, банк не примет их во внимание при скоринге. Даже если вы продаете родительскую квартиру и берете кредит под залог своей, чтобы быстро провести сделку, для банка ваши планы тоже не аргумент: платежеспособность должна быть подтверждена документально.

Оценить свою финансовую благонадежность поможет проверка кредитного рейтинга. Это оценка вашей кредитной истории, которая выведена по технологии, схожей с банковским скорингом. Кредитный рейтинг выражается в баллах, чем меньше нарушений в вашей кредитной истории, тем выше рейтинг.

Узнать свой рейтинг заемщика можно в бюро кредитных историй или прямо в банке. Например, Райффайзен Банк предоставляет бесплатную оценку кредитного рейтинга для всех своих клиентов, включая тех, кто никогда не получал здесь кредит. Если ваш рейтинг высокий, у вас высокие шансы на одобрение кредита. Если низкий — стоит узнать, что к этому привело и исправить ситуацию до подачи заявки на крупный кредит.

Основными факторами, ухудшающими рейтинг, являются просрочки по финансовым обязательствам, включая кредиты, оплату услуг ЖКХ, штрафов, алиментов. Также рейтинг может понизиться, если у вас несколько кредитов, есть займы в МФО, открыто более двух кредитных карт в разных банках. Устраните замечания и проверьте рейтинг снова. Заявку рекомендуется подавать, если рейтинг оценен как «хороший» или «высокий».

• Кредит под залог отличается от потребительского большей суммой, более длительным сроком кредитования и более высокой ставкой.
• В качестве залога банки принимают жилье, соответствующее определенным требованиям по состоянию, оснащенности, износу.
• Оформить кредит под залог может только владелец недвижимости. Жилье не должно быть в аренде или под обременением.
• Получить такой займ могут нерезиденты, граждане РФ, трудоустроенные, самозанятые, ИП, владельцы бизнеса.
• Заемщик должен соответствовать требованиям по возрасту, месту регистрации, стажу, доходу.
• Заявка может быть отклонена при недостаточном доходе, наличии двух и более текущих кредитов, плохой кредитной истории.