Если кратко отвечать на вопрос о том, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников по закону, то ответ будет «да». Государство не запрещает такие сделки. И в них нет ничего странного: если есть выбор, многие предпочтут купить недвижимость именно у близких. Они, в отличие от незнакомых людей, не обманут, с ними легче договориться о выгодных условиях. Да и сомнений в юридической чистоте не будет: если квартира принадлежит родственникам, вы знаете ее историю. Еще одна распространенная ситуация — выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку, если один из членов семьи хочет продать свою часть жилья, а у другого нет средств на покупку.
Однако важно понимать, что сделка между близкими родственниками привлечет более пристальное внимание контролирующих органов. И это не просто так. Нередки случаи мошенничества, когда семья пытается незаконно извлечь выгоду из такой продажи. Например, обналичить материнский капитал или использовать полученные по ипотеке деньги на другие цели. Именно поэтому проверки могут быть более тщательными — если с вашей сделкой все в порядке, переживать не стоит.

Существует такое понятие, как взаимозависимые родственники. С ним вы столкнетесь при покупке квартиры в ипотеку у членов семьи. Кто это?

• Родители и дети (в том числе усыновленные — по закону они приравниваются к родным).
• Опекуны и люди, находящиеся под их опекой.
• Мужья и жены.
• Братья и сестры (даже если у них только один общий родитель).

Представители именно этих категорий считаются взаимозависимыми родственниками. Как мы уже сказали, закон не запрещает им заключать друг с другом сделки (кроме мужей и жен — их имущество, купленное в браке, считается общим). Но есть некоторые особенности. И главная из них связана с налоговым вычетом.
По закону после покупки недвижимости граждане России, которые официально работают и платят НДФЛ, могут получить налоговый вычет — до 260 000 рублей. Так вот, если вы покупаете квартиру у родственника из категории взаимозависимых, получить налоговый вычет не получится. Как это работает на практике?

Это не единственная особенность сделок между близкими родственниками. Вот еще несколько нюансов, которые стоит держать во внимании.

• Стоимость квартиры не должна быть слишком низкой. Иначе банк скорее всего откажет в ипотеке.
• Рассчитаться наличными не получится: только безналичный расчет позволит убедиться, что сделка не фиктивная.
• Купить квартиру, где собственник несовершеннолетний, нельзя.

При покупке квартиры в ипотеку у родственника после заключения сделки она будет принадлежать покупателю, как и при обычной купле-продаже. Но если у родственника-продавца есть регистрация в этой квартире, право проживать в ней у него останется.

Хотя закон не запрещает такие сделки, нередко банки все же отказываются выдавать ипотечный кредит, если человек хочет купить квартиру у родственника. Почему такое может случиться? И как обезопасить себя от подобной ситуации? Юристы называют следующие распространенные причины.

• Стоимость квартиры намного ниже рыночной. Слишком низкая сумма — повод заподозрить, что сделка фиктивная. Конечно, родственник может продать вам квартиру по более выгодной цене. Но если аналогичные квартиры в городе стоят 10 миллионов рублей, а ваша сделка предполагает покупку за 2, это настораживает.
• Отсутствие у продавца другого жилья. Например, родители продают ребенку квартиру. Это их единственное жилье — другой недвижимости в собственности нет. Такая сделка тоже выглядит подозрительной, банк может не одобрить ипотеку.
• Скрытие важной информации от банка. Не стоит пытаться утаить от банка, что вы покупаете квартиру в ипотеку у родственника. Это в любом случае будет очевидно и может стать причиной для отказа.

Риск, что банк не одобрит ипотеку, повышается при покупке жилья у родственника. Важно предусмотреть все нюансы, чтобы в выдаче кредита не отказали.

• Подтвердите наличие у продавца другого жилья. Это поможет банку понять, что сделка не фиктивная — у квартиры действительно будет новый владелец. Для этого нужно предоставить документы: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
• Укажите в договоре рыночную цену. Слишком низкая или слишком высокая стоимость — лишний повод для подозрений.
• Переведите деньги в безналичную форму. При покупке у родственников сделать первоначальный взнос наличными не получится — средства нужно будет провести через банк, чтобы доказать само наличие капитала.

Конечно, перед одобрением ипотеки банк оценит вас как заемщика: запросит кредитную историю (задолженности в прошлом сильно снизят шансы на одобрение кредита), изучит справку о доходах и так далее. Нужно убедить банк в своей платежеспособности — в этом покупка квартиры у родственников не имеет принципиальных отличий.