Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически все это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег. 

В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счет и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нем заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счете, открытом на его имя. 

Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья. 

Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.

Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.

Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.

Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счета нет согласно закону.

Схема приобретения новостройки с открытием эскроу-счета выглядит так:

1. Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Банк, покупатель и продавец оформляют трехсторонний договор об открытии счета.
3. Банк оформляет эскроу-счет на имя покупателя.
4. ДДУ регистрируют в Росреестре.
5. Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
6. Банк замораживает (депонирует) средства.
7. Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
8. Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.

Для покупателя этот процесс не несет никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждет, пока дом достроят. Если все идет хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.

Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределенный срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счет и вернет деньги покупателю.

Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счета.

Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. Отличие в том, что сперва нужно получить одобрение ипотеки. Оформить кредит можно в любом банке. На этом этапе не имеет значения, где именно размещает средства застройщик.

После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счет в тот банк, который использует застройщик. 

Заемщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счет закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.

Для проведения расчетов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и специальные ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.

Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приема-передачи недвижимости.

Аккредитив — это особая форма расчета, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счет, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.

Банковская ячейка и аккредитив — способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.

Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив — платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.

Эскроу-счета для покупки новостроек используются всего несколько лет, поэтому не все понимают особенности этого финансового продукта. Вот преимущества открытия счета эскроу:

• гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект;
• страхование суммы до 10 млн руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка;
• полностью бесплатное обслуживание для дольщиков;
• приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.

При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:

• Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
• Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
• Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счета. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернет.
• Также при неисполнении обязательств застройщиком покупатель получит средства обратно, но вряд ли сможет приобрести на них такую же недвижимость. За период заморозки средств цены вырастут.

При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надежную защиту средств, причем без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счета, чтобы избежать сюрпризов в будущем.