Военная ипотека: условия предоставления и особенности оформления

С 1 января 2005 года в силу вступил федеральный закон № 117-ФЗ, определяющий порядок государственной поддержки военнослужащих при покупке жилья в ипотеку. Согласно положениям программы о накопительно-инвестиционной системе, каждый военнослужащий имеет право на получение денежных выплат, которые можно использовать для обслуживания текущего ипотечного кредита или при открытии нового.

Военная ипотека:

• позволяет приобрести квартиру в любом городе РФ вне зависимости от места службы
• не привязана к семейному положению, количеству детей
• не зависит от наличия другой жилой недвижимости в собственности
• используется только для погашения целевого кредита на покупку жилья, не обналичивается

Накопительно-инвестиционная система (НИС) находится в ведении Министерства Обороны РФ и управляется ФГКУ «Росвоенипотека» (1). Задачей НИС является ведение реестра военнослужащих, которым положены выплаты, а также аккумулирование перечисляемых из госбюджета средств на личных счетах участников и их инвестирование в одобренные активы. Инвестиционный доход начисляется участнику. Перечисление средств на счета военных в НИС — ежемесячное, начисление инвестиционного дохода — ежеквартальное. Сумма взносов индексируется каждый год с учетом инфляции, в 2021 году размер ежегодного взноса равен 299 081 рубль 20 копеек. Самостоятельное пополнение счета невозможно.

Присоединение к НИС осуществляется по заявлению военнослужащего. Стать участником может только определенный круг лиц, заключивших контракты на военную службу после 1 января 2005 года:

• граждане РФ, закончившие профильное военное среднее или высшее образовательное учреждение и заключившие срочный контракт по окончании учебы
• военнослужащие в звании мичмана либо прапорщика, отслужившие не менее 3 лет по контракту
• военнослужащие младших званий, продолжившие службу в рядах ВС РФ по второму контракту
• уволенные в запас военнослужащие, заключившие второй контракт
• приравненный к служащим в армии в части льгот личный состав Росгвардии, СОБР, ОМОН, вневедомственной охраны

Лица, отвечающие этим условиям, могут подать заявление на включение в НИС для получения господдержки в целях приобретения жилья. Такое заявление подается в регистрирующий орган по месту службы. Воинская часть заводит учетную карточку НИС, прикрепляет ее к личному делу, сведения о военнослужащем передаются в реестр НИС, Росвоенипотека присваивает служащему регистрационный номер из 12 цифр и открывает накопительный счет, на который будут поступать средства. По результатам включения в реестр военнослужащему направляется Уведомление с его регномером, на основании чего дополняется учетная карточка в личном деле.

Программа начала работать в 2005 году и все, у кого появляются основания на включение в реестр НИС, присоединяются к ней автоматически. Базовым основанием является срок службы при достижении определенного звания. Военные, которые на момент вступления в силу закона о военной ипотеке уже имели достаточный срок службы и звание, могут добровольно подать заявление на присоединение к НИС: социальная поддержка в этом случае не ограничивает начало стажа.

До вступления в силу 117-ФЗ, военные обеспечивались собственным жильем в порядке общей очереди: квартиру «давало» государство и ее можно было оформить в собственность. Такая форма жилищного обеспечения применяется и сейчас, но только в случае, если поступление на службу по контракту было до 1 января 2005 года. Все, кто заключил свой первый контракт на военную службу после 1 января 2005 года, в приоритете получают квартиру через военную ипотеку. Отказаться от участия в НИС и затребовать право обеспечения жильем через предоставление недвижимости в натуральном виде, а не в форме жилищной субсидии, можно только через суд. Чтобы получить средства на первоначальный взнос, военнослужащий после включения в реестр НИС должен прослужить три года — раньше деньгами распорядиться нельзя. В это время военный проживает в «казенном», предоставляемом за госсчет, жилье или снимает квартиру, если часть в течение 3 месяцев не смогла обеспечить проживание. Во втором случае стоимость аренды оплачивает государство.

Программа субсидирования приобретения жилья военными имеет ограничения: безвозмездное использование поддержки государства возможно только если военный отслужил по контракту определенный срок: 20 лет. Если служба завершена ранее — выплаченные по ипотеке деньги за квартиру необходимо вернуть. Исключение составляет увольнение из армии по уважительным причинам, например, по состоянию здоровья. Кроме этого, если служба закончилась досрочно, но не ранее, чем через 10 лет с момента заключения контракта, и также по уважительным причинам — сокращение штата, достижение предельного возраста, проблемы со здоровьем — деньги возвращать не надо.

Если прошло 10 лет, военный уволился, но уважительных причин для этого нет, он имеет право сохранить средства, начисленные за 10-летний срок службы.

На возврат отводится от 3 месяцев до 10 лет, в течение которых средства ЦЖЗ можно возвращать частями по согласованному графику. Если ипотека не выплачена полностью, в случае утраты права на субсидию заемщик погашает ее своими силами.

Военнослужащий получает право распоряжение деньгами через три года, но фактически может сделать это и через пять, и даже через 20 лет после завершения программы. Все зависит от времени вступления в программу, до или после 2005 года, возраста на момент включения в НИС, общего стажа к этому моменту.

Военная ипотека применяется для покупки квартиры в новостройке, включая участие в ДДУ, разрешена для приобретения жилья на вторичном рынке, готового жилого дома на земле.

Погашение ипотеки военнослужащего средствами государственной субсидии возможно только в пределах суммы, перечисляемой на его счет раз в месяц. В 2021 году эта сумма составляет 24 923 рубля — она приравнивается к размеру ежемесячного взноса по ипотеке. Соответственно сам ипотечный кредит подбирается так, чтобы для его погашения было достаточно госсубсидии.

Если военнослужащий имеет собственные средства, он может увеличить ими размер первоначального взноса по ипотеке при заключении договора с банком. Накопления в НИС можно использовать для погашения уже имеющейся ипотеки или для нового целевого кредита.

Военная ипотека — целевой жилищный займ с особым статусом. У него два отличия:

• Недвижимость находится одновременно в залоге у банка и государства.
• Погашение осуществляется без участия непосредственного заемщика: средства госсубсидии зачисляются на счет ЦЖЗ автоматически.

Для удобства расчетов при военной ипотеке используется аннуитетный график платежей, подразумевающий погашение кредита равными платежами. Поскольку средства госсубсидии подлежат индексации, и размер ежемесячного перечисления может увеличиться, образовавшаяся разница учитывается как сумма досрочного погашения.

Например, в 2020 году сумма ежемесячного взноса в НИС составляла 24034,16 рубля. Военный открыл ипотеку, ежемесячный платеж равен сумме взноса. В 2021 году после индексации взнос составил 24923,43 рубля, разница составляет 889, 27 рублей. Таким образом, в 2021 году в счет досрочного погашения кредита будет зачислено 889,27*12 = 10671,20 рубль.

Если военный хочет погашать ипотеку досрочно собственными средствами, он должен запросить у банка открытие текущего счета. Вносить средства на счет ЦЖЗ нельзя, он используется только для расчетов с Росвоенипотекой.

Иногда у военнослужащего остается неиспользованная сумма накоплений, например при:

• отсутствии необходимости в приобретении жилья
• наличии текущего кредита, на погашение которого использовано меньше, чем общие накопления в НИС
• погашение ипотеки маткапиталом или средствами жилищной субсидии для многодетных (2), что уменьшило расход накоплений НИС
• небольшой стоимости приобретаемой недвижимости

Дело в том, что начисление на счет в НИС не зависит от количества использованных средств. Если военный служит 20 лет, все эти годы он будет получать начисления на свой счет в НИС.

Если вы получили право пользования средствами НИС и закрыли ими взятую ранее ипотеку, использовав только часть накоплений, допустим, за 7 лет, оставшиеся 13 лет взносы будут начисляться дальше (3). Если вы прослужите до 10 лет и уйдете из армии по уважительным причинам, вы сможете забрать остаток за 3 года, если более — накопленную сумму полностью. При этом реальный срок службы и срок накоплений должны совпадать. Если на момент увольнения по достижении пенсионного возраста вы состояли в Программе 15 лет, вам положены накопления за 15 периодов за минусом использованной суммы.

Средства субсидии не облагаются НДФЛ и не могут быть приняты к зачету в составе имущественного вычета. Получить вычет по НДФЛ можно только из суммы собственных средств, внесенных в качестве платежа по ипотеке, если такие взносы были.

Продать недвижимость, на которую оформления военная ипотека можно по переуступке, либо погасив кредит досрочно. До завершения выплат по договору ЦЖЗ и снятия обременения продать квартиру нельзя.

Источники:
1. Официальный сайт ФГКУ «Росвоенипотека» https://rosvoenipoteka.ru/
2. Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 118-ФЗ
 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» https://rg.ru/2021/05/05/pravo-dok.html
3. Форум правовой взаимопомощи военнослужащих https://voensud.ru/post1186733.html#p1186733